重庆金融证券律师

李章虎

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二手房转按揭的操作流程及注意事项

来源:重庆金融证券律师 时间:2017-02-05

  合同的签订需要高度重视,尤其是对住房贷款方面的合同。随着二手房市场的发展,转按揭贷款便成为购房者与银行达成贷款协议的常用渠道。那么,购房者应该对转按揭的操作流程有个清晰的认识。以下便是转按揭的操作流程详细介绍及其注意事项:
  
  1.买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按揭或者跨行转按揭(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按揭或者同支行转按揭;已满一年的,则可以选择跨行转按揭)。
  
  2. 买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方须向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方须向银行出具担保委托书。
  
  3.在转按揭申请通过银行审核后,且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。
  
  4.办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
  
  5.办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房产交易中心过户。
  
  6.由担保公司或中介机构代为领取房产证,做完抵押登记领取他项权利证书后交给买方。
  
  注意事项:首先,房地产经纪公司非担保公司,亦非垫资公司,不能为下家的付款问题提供任何担保,更不能为下家提供垫资服务。
  
  其次,鉴于目前二手房买卖中,下家需贷款的额度及年数通常要高于上家原先的贷款额度及年数。现行的转按揭贷款不再是像过去那样纯粹地将上家原先贷款关系中的主贷人(即上家)更改为下家,而是下家重新在上家原先的贷款银行或者除上家原贷银行之外的其他银行申请贷款,然后用下家的贷款为上家去还贷。